築二二年以上の物件は、最高にステキ

2011.08.18

優良物件ではなく、ボロ物件こそ宝の山立地条件がよく、築一〇年以下、利回り一五％以上の物件を探せと、不動産投資の本に書いてある。しかし、そのようなステキな物件は、ほとんど出てこない。ワタクシの所有物件も、九棟のうち、その条件にあてはまった物件は、一棟目しかない。ワタクシの物件を購入する基準は、高利回りであれば、あまり築年数、立地条件を考慮しない。七棟目の旭川市のアパートメントは、築四六年で購入。九棟目の二〇万円の戸建物件は、築四二年で購入。四棟目の五〇〇万円のアパートメントは、築三八年で購入。見た目も古いし、風呂のない部屋もある。汲取り式のアパートメントも一棟ある。それでも、なぜか入居者がいる。築二二年以上経った木造物件に対する国家と銀行の評価額は、ほとんどゼロに近い。実は、激安＆高利回りアパートを入手するには、ここが重要だ。築二二年以上経ったら、物件がすぐに壊れるかといえば、そんなことはない。つまり、国家や金融機関の不当に低い固定資産税評価額が、売り出し価格に反映される。物件の物理的構造よりも、金銭的な構造を見て購入しよう。上地の評価額が高いほど、銀行は融資するが、当然、売り出し価格は高くなる。土地は、できるだけ安いほうがいい。土地が家賃を生んでいるわけではナイ。土地代が高いと、資金の回収に時間がかかる。建物も、できるだけ安いほうがいい。では、何を買っているのかといえば、キャッシュフローとシステムを買っているのだ。重要なのは、できるだけ少ない投資額で、毎月、いくら手元に残るかということ。ワタクシは、できるだけ自分の金を使いたくない。そして、他の人の金も使いたくない。激安＆高利回り物件であれば、その両方が達成できる。さらに、ボロ物件はライバルが極端に少ない。特に、一棟目を購入する人は、ボロ物件を避ける。ワタクシは、今はもう都市部やその郊外（札幌近郊）では物件をほとんど探していない。田舎で土地の安い場所に建つ、築二二年以上の物件は、最高にステキだからだ。

[参考]
アグナスの立体駐車場
http://www.agnus.co.jp/
土地活用・アパート経営
http://www.mdi.co.jp/
アパート経営のこれからをご提案 | 株式会社ＭＤＩ
http://www.mdi.co.jp/land_use/apt_management/